Kalkulator: wynajem czy zakup domu
Najemca inwestuje wkład własny i koszty zakupu; co roku strona, która wydaje mniej, inwestuje także różnicę. Na koniec właściciel sprzedaje dom, odejmuje koszty sprzedaży i spłaca pozostały kredyt.
Wynik
11 218,93Przewaga zakupu na koniec okresu
- Majątek właściciela (po sprzedaży)
- 179 344,32
- Majątek najemcy (inwestycje)
- 168 125,39
- Rok, w którym zakup zaczyna wygrywać
- 9
- Łącznie zapłacony czynsz
- 157 675,98
- Łączne wydatki właściciela
- 277 453,33
- Różnica przy wzroście cen niższym o 1 pkt rocznie (+ = przewaga zakupu)
- -18 939,28
- Różnica przy wzroście cen wyższym o 1 pkt rocznie (+ = przewaga zakupu)
- 44 255,35
Dane wejściowe
- Miesięczny czynsz
- 1200
- Roczny wzrost czynszu
- 2
- Cena domu
- 300000
- Wkład własny
- 20
- Oprocentowanie kredytu
- 3,5
- Okres kredytu
- 25
- Okres porównania
- 10
- Koszty zakupu
- 8
- Koszty sprzedaży
- 5
- Roczne koszty właściciela
- 1,5
- Roczna zmiana ceny domu
- 2
- Stopa zwrotu z inwestycji
- 4
Jak to obliczyć
Właściciel: na początku wkład własny i koszty zakupu, a potem co roku raty kredytu i koszty utrzymania.
Wynik
Przewaga zakupu na koniec okresu
- Majątek właściciela (po sprzedaży)
- 179 344,32
- Majątek najemcy (inwestycje)
- 168 125,39
- Rok, w którym zakup zaczyna wygrywać
- 9
Jak to obliczyć
- Właściciel: na początku wkład własny i koszty zakupu, a potem co roku raty kredytu i koszty utrzymania.
- Najemca: inwestuje wkład własny i koszty zakupu, płaci czynsz, a co roku inwestuje różnicę, jeśli wydaje mniej.
- Na koniec: majątek właściciela = wartość domu − koszty sprzedaży − pozostały kredyt + inwestycje.
- Analiza wrażliwości: to samo obliczenie przy wzroście cen niższym, a następnie wyższym o 1 pkt rocznie.
Przykład
Czynsz 1 200, dom za 300 000, wkład własny 20%, oprocentowanie 3,5% na 25 lat, porównanie przez 10 lat (koszty zakupu 8%, sprzedaży 5%, utrzymania 1,5%, wzrost ceny 2%, stopa inwestycji 4%): majątek właściciela 179 344,32 wobec 168 125,39 najemcy; zakup prowadzi o 11 218,93 i wyprzedza w 9. roku. Przy wzroście cen 1% różnica wynosi −18 939,28; przy 3%: 44 255,35.
Warto wiedzieć
- Nie uwzględniono podatków (od zysków kapitałowych i dochodu z inwestycji), dopłat ani dużych remontów.
- Wynik zależy głównie od zmian cen i czasu zamieszkania; sprawdź również analizę wrażliwości.
- Zakłada się, że najemca faktycznie inwestuje każdą zaoszczędzoną kwotę.
Kiedy użyć
- Porównaj szacowany wynik finansowy wynajmu i zakupu w wybranym okresie.
- Zmieniaj założenia dotyczące cen, czynszu, kredytu, kosztów i stopy zwrotu, aby sprawdzić ich wpływ.
Częste pytania
Co porównuje kalkulator wynajmu i zakupu domu?
Porównuje inwestycje najemcy z szacowanym majątkiem właściciela po sprzedaży domu na koniec wybranego okresu. Od majątku właściciela odejmuje koszty sprzedaży i pozostały kredyt.
Jakie założenia wpływają na wynik?
Między innymi czynsz i jego wzrost, cena domu i jej zmiana, wkład własny, koszty zakupu i sprzedaży, oprocentowanie kredytu, koszty właściciela oraz stopa zwrotu z inwestycji.
Dlaczego warto sprawdzić niższy i wyższy wzrost cen domu?
Nawet niewielka różnica wzrostu cen przez kilka lat może zmienić porównanie. Scenariusze wrażliwości też są szacunkami i nie obejmują podatków, dopłat ani dużych remontów.